2020-06-12 第201回国会 衆議院 国土交通委員会 第18号
そのときには、当時は、マンションにかかわる法律というのは一本もなくて、区分所有法と民法で全壊したものに対してどう対応するか。率直に言って、あの当時は、マンションが全壊するという前提の法体系になっていなかったというふうに承知をしています。
そのときには、当時は、マンションにかかわる法律というのは一本もなくて、区分所有法と民法で全壊したものに対してどう対応するか。率直に言って、あの当時は、マンションが全壊するという前提の法体系になっていなかったというふうに承知をしています。
販売は宅建業法、居住と管理に関してはマンション管理適正化法、建てかえ、敷地売却事業に関しての建替え法、そしてその土台に、区分所有法に基づく権利義務関係という構図になっています。 まず、法務省に伺います。 区分所有法により、マンションの管理は区分所有者全員で当たるのが原則であり、その本人の自覚があるなしにかかわらず管理組合の一員となっている、その理由を伺います。
そこで、区分所有法三条は、区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体、すなわち管理組合でございますが、これを構成すると定めることによって、団体的な意思決定を可能にするとともに、区分所有者全員を法律上当然にその団体の構成員とすることによって、その団体、管理組合の意思決定に関与させるということにしておるものでございます。
それまでは区分所有法と民法でやったものですから、区分所有者の全員の同意がないと再建ができないと。現実的には、区分所有者が全員住んでいるというようなマンションというのはそれほど多くないというか、少ないというふうなことがあって、建て替え自体が大変苦労したという中ででき上がったと。これは私も当時関わった法律でございました。
○政府参考人（眞鍋純君） 長期不在の区分所有者であったとしても、区分所有法では総会における議決権で書面、代理人、あるいは電磁的方法による行使を可能としておりますので、連絡を付けてその意思を確認することは可能であろうというふうに考えます。
マンションを長もちをさせたりとか、また、しかるべき時期にしっかりと建て替えを円滑に行ったり、また、マンションというコミュニティーの中でのトラブルを防止したりという、そのためには管理組合などがしっかりとマンションを管理することが重要であるというふうに考えておりますけれども、その管理組合なんですけれども、管理組合の規定が明確でなかった一九八三年の区分所有法改正の以前に建設されたマンションにおきましては、
区分所有法におきましては、例えば、建物の共有部分についての損害保険契約の締結は共有部分の管理に関する事項とみなされるとありますし、また、建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項に当たる場合は規約で定めることができるといったような規定もございます。
数多くのマンションがつぶれて、あのときはマンションの建替え円滑化法という法律が実はなくて、区分所有法と民法だけだったんです。そうすると、全区分所有者が合意をしなければ建てかえも何もできないというルールだったんです。 ところが、大きなマンションに行きますと、区分所有者がそこに住んでいるマンションというのがそんなに数多くなくて、その区分所有者がどこにいるかということを探すのも大変。
そこで、区分所有法におきましては、区分所有建物が物理的に一体不可分であり、区分所有権が相互に密接な関連性を有していることに鑑み、多数決に基づく建てかえの制度が設けられております。 他方、反対者の意思に反する建てかえを認める以上、反対者への財産的補償が必要となりますため、区分所有法では、建てかえ決議の賛成者から反対者に対する時価での売渡し請求の制度が設けられております。
届出を経まして適法に住宅宿泊事業が開始された後に当該マンションで民泊を禁止しようとする場合には、現に住宅宿泊事業を行っている区分所有者も含めてマンションの区分所有者間で十分な議論をしていただくということが必要になると考えられますが、そのような議論を経て、区分所有法の規定に基づき管理規約の有効な改正がなされ、民泊が禁止されるなどにより届出事項を満たさなくなる、こうした場合には当該マンションにおいて住宅宿泊事業
この届け出を経て適法に住宅宿泊事業が開始された後に当該マンションで民泊を禁止しようとする場合には、現に住宅宿泊事業を行っている区分所有者も含めて、マンションの区分所有者間で十分な議論が必要になると考えられますが、そのような議論を経て、区分所有法の規定に基づき管理規約の有効な改正がなされ、民泊が禁止されることなどによって届け出事項を満たさなくなるという場合には、当該マンションにおいて住宅宿泊事業を営むことはできないということになります
外部の専門家を区分所有法上の管理者として選任し、そして理事会を廃止することができるということも選択肢として出てきたわけですね。理事長は区分所有法上の管理者とする規定を撤廃すると。理事長、理事会に関わる業務、権限を外部の者に委ねると。そして、区分所有者は、この外部の人が管理業務が適正に行われているかどうかを総会で監督をするということにしたわけですね。
住宅団地を建て替えるための手法といたしましては、今回御提案申し上げております市街地再開発事業のほか、区分所有法に基づく団地一括建て替え及びマンション建て替え法に基づくマンションの建て替え事業がございます。
○吉田忠智君 現行の区分所有法、マンション建て替え法による建て替えと法案による住宅団地の建て替えは、それぞれどのようなもので、どこがどう異なるのか、伺います。
○黒岩委員 これから先の話になりますのでまさに想定の議論になりますが、今申し上げたとおり、現行ですと、何せ十分の十ではなかなか確かに建てかえづらいということで、結局五分の四の区分所有法を大多数、ほとんどが使っていた、これは区分所有者の意思にまずは基づくと言いながらも。
このうち、区分所有法によって建てかえられているものは七十七件、約八十件弱でございます。実は、区分所有法と再開発法以外にマンション建てかえ促進法という法律がございまして、この法律に基づきます事業が約三十件弱ございます。
すなわち、先ほどおっしゃった八割方を占める区分所有法ですと五分の四要件で建てかえが可能なわけですから、もちろん、都市再開発法を使うには幾つかの要件がまたかぶさるというハードルもあるかもしれませんけれども、今十分の十と五分の四を比べれば、五分の四の方がハードルが低く、今までの実績においても、やはり区分所有法を使う例が多かったということでございますよね。
この場合は区分所有ではございませんので、区分所有法の適用がなく、管理規約は存在をいたしません。したがいまして、使用方法そのものは、その所有者御自身の意向によるということになろうかというふうに考えております。 以上でございます。
いわゆる区分所有の分譲マンションにおきましては、建物の管理、使用に関する区分所有者間のルールは管理規約に定めるということとされておりまして、この内容は、定めました区分所有者はもちろんでございますが、例えば区分所有者から譲り受けた者あるいはそれを借りている者も、区分所有法上、規約のルールに従うという義務が課されております。
それから、アメリカにおきましては、区分所有法の解消制度というのが各州で設けられていますが、どうもよく調べますと、ハリケーン等で災害の被害を受けたもの以外は余り活用の実績がないというようなことでございます。諸外国もそれぞれ制度を持ちながら活用しているということだと思います。
これまでマンション建て替えの実績百八十三件のうちマンション建て替え法で認可を得ているものは五十件でございまして、残りは区分所有法の手続で認可ということなく進めたものでございますけれども、この五十件のうち市で認可したものについては二十一件ということでございます。
建て替えの実績、評価について次に質問したいと思いますが、平成十四年に制定された現行のマンション建て替え円滑化法は、区分所有法による建て替え決議後の建て替え事業を円滑に行うため、建て替え組合に法人格を与えるとともに、所有権や抵当権を建て替え後の建物へ円滑に移行させる権利変換の仕組みを導入したものでありますけれども、同年の区分所有法改正による建て替え決議要件の見直しと併せて建て替えが進めやすいよう法整備
現行の区分所有法の七十条で、団地関係にある建物についての建てかえの要件が定められているところでございます。 団地関係にある建物は、団地全体の利益を図るという側面から管理、処分が決定されるわけですが、その一方で、それぞれの建物が独立しておりまして、独立した各建物ごとの区分所有者の利益を図る、こういう側面からも、各建物ごとに管理、処分が決定される、このようになるわけでございます。
具体的にでございますけれども、区分所有法に基づく建てかえ、それからマンション建替え法に基づいて組合をつくるような建てかえ、加えて、周りの敷地を取り込んで共同化して建てかえる場合も、この耐震性不足のマンションが含まれる場合には対象とできるということでございます。
したがいまして、このような建てかえの関係の実情等につきまして、国土交通省さんの方もいろいろと研究をされたり事例も御存じであろうかと思いますので、区分所有法あるいは建替え法、区分所有法そのものは法務省が所管をしているのでございますけれども、そのあたりの事情を十分勘案して、国土交通省の方とよく相談をしながら、今後、先生御指摘の点も踏まえて検討していきたい、このように考えております。
また、区分所有法上、個々の区分所有者にとって区分所有権の処分を伴うことになる区分所有建物の建て替えの制度が既にございますけれども、これが五分の四という特別の多数決要件とされている。今回設けた建物や敷地の売却あるいは建物の取壊しというのも、権利の処分であるという点で既にある建て替えの制度に類するものであるということを考えますと、これと同程度の多数決要件とすることが相当であると考えられること。
これは、区分所有法におきましても、例えば復旧の場合には四分の三という多数の基準が設けられておりますし、またパブコメの中でも、例えばその五分の四について、四分の三であるとか、逆に十分の九とか、これはどの水準というのが一番そのバランスが取れるかということで五分の四という水準にしているんだと思いますけれども、ただ、他方で、例えば、建て替えであるとかということになると当然のことながらその所有者が負担をするということが
次に、被災区分所有法の方に入りますが、当初、東日本大震災においては、阪神大震災のようにマンションが倒れたり一つの階が全部潰れたり、そういうのがなかったので、マンション被害は大したことないということが随分あったわけですが、その後、仙台市を中心にいろんな調査が行われ、報告をされておりますが、今の時点で、国としては、この被災マンション、東日本大震災においてこの現況についてはどのように認識をされているでしょうか
今回の法改正も、特に形状の著しい変更を伴う耐震改修については、従来は区分所有法によりましては、議決権、区分所有者の議決権、お住まいになっている方々の議決権が四分の三以上の多数による賛同がなければということがありましたが、今法律改正案によりまして、これ過半数に緩和をすると。昨今の憲法論議もいろいろと三分の二とか半分とかいう話がありますけれども。
中でも、耐震改修の必要性の認定を受けたマンションについては、大規模な耐震改修を行おうとする場合の決議要件が区分所有法の特例ということで緩和をされているわけであります。このマンションの、特に分譲マンションの耐震改修、また建て替えにつきまして今日はお聞きしたいと思っております。
その他、区分所有法の特例でございますとか容積率、建蔽率の特例、これは制度的な面で隘路になっていたものでございますので、これが隘路になって進まなかったことについては、取り払うことによって進むものと考えております。
被災地の区分所有建物再建に関する特別措置法ということで、被災マンション法というふうに略称させていただきますけれども、この制度は、第二条のところで、ちょっと複雑で恐縮なんですが、「区分所有建物の一部が滅失した場合」で、括弧されて「区分所有法第六十一条第一項本文に規定する場合を除く。」
○深山政府参考人 法制審議会でこの法案の前提となる要綱案を審議する過程では、区分所有法の建てかえ決議の五分の四をそのまま持ってくるのではなくて、被災地であることを考えてもう少し緩和するという考えの方もおられました。
滅失の程度をあらわす概念ではあるわけですけれども、既に現行の建物区分所有法に存在する概念でございます。 先ほど委員が指摘されたところも、建物区分所有法の条文を引いて定義をいわば打っている条文です。滅失部分を復旧するための要件を画する場で現行の建物区分所有法では用いられている概念です。
今回規定をいたしております区分所有法の特例につきましては、これはいわゆる強行規定でございまして、管理規約には定めがあってもこちらの方が優先する、すなわち過半数の決議で耐震改修を行うことができることになります。 委員御指摘のように、であれば、反対者ができるだけ少なくなるような支援策が要るんじゃないかということだと思います。
マンションにつきましては、法律の方で耐震改修工法の多様化を認め、容積率の特例、あるいは区分所有法の特例を設けたところでございます。 その他の小規模な建築物につきましては、これは優先順位ということもあって、国の交付金の基幹事業というところには、今のところ、入れてございません。
先ほど、桜井先生からの御質問にもマンションがありましたけれども、今回、区分所有法の決議要件、この特例で、四分の三を二分の一にするということができます。これも画期的ですばらしい緩和だと思いますけれども、やはり特にマンションの場合は、所有者の費用負担の問題があります。
○国務大臣（稲田朋美君） この創業等ワーキンググループ、四つ目のワーキンググループでございますが、ここについては、その中でも優先的に検討すべき事項として、ベンチャー企業の育成その他の成長の支援のための資金供給の促進及び容積率の緩和・区分所有法における決議要件の緩和が選定されたところでございます。
○松崎秀樹君 今、三分の二の同意というのは、区分所有法ではわかるんですけれども、これが今回そのまま適用されるのかというのは、ちょっと私は不勉強で、全員の合意ではないのかなと思っていましたので、それについては別の問題かなと思います。 いかに負担を少なくするかだけであって、今度、市側として何ができるか。
○江田国務大臣 これは、区分所有法自体は、私が司法試験の勉強をする直前ぐらいにできた法律で、その後の建てかえ規定については、私が法律家になってから後のことで、こんなこと言いわけにはならないんですが、余りよく勉強していないんです。
時間がちょっとなくなりましたので、最後に、全く別の話でありますけれども、区分所有法の関係について伺いたいと思います。